为了一处豪宅项目，94岁的李嘉诚再度出山。

不久前，李嘉诚现身广州。当时，李嘉诚旗下长实集团正在谈判关于合景泰富与龙光集团在香港打造的豪宅项目凯玥的债权问题。如果这次交易成功，势必会对目前正处在境外债务重组谈判关键期的合景泰富和龙光带来巨大影响。

商场如战场。李嘉诚很早之前就曾公开回应称自己只是个商人。尽管这次李嘉诚看上的项目在香港，外界从其近年来参与内地土拍举动也纷纷猜测：李嘉诚“又回来了”。

(资料图片仅供参考)

只是时移世易，当前的经济环境之下，房地产的发展模式早就发生了翻天覆地的变化。李嘉诚引以为傲的靠拉长时间线来获取增值效益的方式也不再奏效。

李嘉诚“超人归来”，还能够重现昔日的荣光吗？

能够吸引94岁的李嘉诚注意，凯玥项目的魅力可见一斑。

公开资料显示，凯玥项目位于香港港岛南区鸭脷洲。2017年2月，龙光、合景泰富联合体中标凯玥项目地块，总价格高达168.55亿港元，成为当时香港成交总价最高的单幅地块。

当时正值内地房地产发展的鼎盛时期，很多内陆的房地产开发商都喜欢去香港买地，出手阔绰甚至连香港本地的开发商也望尘莫及。

这一地块由于地理位置优越，一度吸引参与投标的财团高达14家，其中李嘉诚旗下的长实集团也在其中。

此后，龙光和合景泰富又将项目作为抵押，向汇丰、渣打在内银团贷款102亿港元，用于项目开发。

伴随着龙光地产与合景泰富去年相继发生违约，这笔102亿港元的抵押贷款也无奈地被纳入了境外债务重组范围。目前双方都在积极与债权人商讨债务重组事宜。

而与汇丰银行“关系密切”的李嘉诚这次看上的正是该项目的相应债权。如果这一交易成功，对合景泰富和龙光后续所产生的影响不容小觑。

李嘉诚这次接洽，除了弥补6年前的“意难平”，关键还是凯玥项目本身所具有的巨大的商业价值。

公开资料显示，凯玥为高层住宅，由6栋楼组成，共295套住宅，所有户型均南北通透。此外，还有顶层复式、大平层及站台花园等特色户型，实用户型面积在124.49平方米～897.72平方米。户户设有私人电梯大堂，以四房户为主。

凯玥大楼以一字型排开，户户向南，享有开扬广阔海景，向北则眺望翠绿山景。此外，项目目前为现房销售。

从市场销售来看，目前凯玥项目从今年1月正式开盘至今仅卖出去了3套房源，销售回款约5.32亿港元。根据市场测算，这一豪宅项目可以实现300亿港元的销售额。难怪李嘉诚会如此动心。

当然，李嘉诚的这一举措势必会引起龙光和合景泰富的不满。这里不得不提的就是龙光集团的创始人纪海鹏。

1966年出生的纪海鹏祖籍广东汕头，是众多潮汕地产大佬中的一员。1996年，纪海鹏携手弟弟创办龙光集团前身龙光建安，从诞生起便建立了高周转的开发模式。2001年时，公司销售额已经占据汕头房地产市场的三分之一，成为当地龙头企业。2021年，纪海鹏以78亿美元财富位列福布斯全球富豪榜第316位。

有意思的是，李嘉诚祖籍也是广东潮汕地区。也正因为此，李嘉诚这次举措被看作是“逼宫”潮汕老乡。不过，在征探君看来，这只是正常的商业战略而已，不涉及个人恩怨。

李嘉诚“盯上”两位内地开发商手中300亿港元香港豪宅项目已经是不争的事实。基于此，关于李嘉诚是否正在“围猎”内地楼市，也有很多不同的声音。

一方面，从2013年以来的10年时间里，关于李嘉诚抛售内地资产的新闻就频频见诸报端。

2013年，李嘉诚以26亿元的价格出售了广州西城都荟广场。当年10月，李嘉诚又以超过71亿元的价格出售了位于上海陆家嘴的东方汇金中心。

到了2014年，李嘉诚又一口气出售了南京国际金融中心、上海盛邦国际大厦、北京盈科中心、重庆大都会等项目。

此后，李嘉诚又相继出售在内地的相关项目。2016年10月，李嘉诚以200亿元的价格，卖掉其在浦东的大型商业项目上海世纪汇广场，这也创下了内地单一物业交易的最高纪录。

2019年，李嘉诚旗下长实集团将大连的一个项目出售给了融创的孙宏斌，作价超过40亿元。2020年，李嘉诚出售了位于四川成都的南城都汇商住项目部分股权；2021年又卖掉了位于上海的世纪盛荟广场。

针对媒体的议论纷纷，李嘉诚曾表示：“做生意有买有卖再正常不过，全是处于市场和经济情况作出的决定。”

李嘉诚家族也不承认从内地撤资。李嘉诚之子李泽钜曾在2020年接受媒体采访时回应称，集团一直有在内地投资，从未计划过离开内地。当时，长实集团在内地的房地产项目超过50个，分布在20多个城市。

就在大众纷纷猜测李嘉诚到底有没有撤退打算的时候，近年来，李嘉诚在内地市场又开始活跃了起来。

2022年5月，李嘉诚旗下的和记黄埔出现在了广州2022年第一轮集中土拍现场。值得一提的是，和记黄埔仅仅参与了一次竞价，此后就没有进一步的动作。但是，一个颇具意义的信号是：这是和记黄埔时隔近10年再次参与内地公开市场的土地拍卖。

近年来，随着调控政策的不断完善，房地产行业也逐步告别了高周转发展模式，转向更为稳健的理性发展模式。在此背景下，向来投资谨慎的李嘉诚家族公司这次现身广州土拍现场很难不令外界浮想联翩。

趋利避害是商人的本性。李嘉诚再度归来，但江湖已经不再是那个江湖。

很多人知道，李嘉诚是有名的商人；但不知道的是，李嘉诚在内陆的房地产市场很大一部分是凭借着将开发时间线拉长等方式赚取利润。曾有媒体统计，李嘉诚的长实集团和和记黄埔在内地开发的项目，极具代表性的10多个楼盘，开发时间全都超过10年。

对于李嘉诚的上述行为，相关部门也没有惯着。其中表态最为直接的一次要追溯到3年前。2020年，成都高新区财政金融局发布了一则关于和记黄埔地产成都公司的函。函件指出，因和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展。经研究，禁止高新区金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司及其项目公司提供新增融资、贷款，禁止高新区内金融机构向和记黄埔地产（成都）有限公司进行重大资产重组提供帮助。

成都市高新区财政金融局在随后的情况通报中指出，近期配合区内相关部门正对多个涉及捂盘惜售的项目进行查处，包括南城都汇项目。

不过，长江实业集团随后回应称和记黄埔（成都）并非长江实业集团有限公司的附属公司，也不是由集团控制。此外，长实集团还在当年7月将南城都汇项目打包出售给了禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司（各占股50%）。然而，禹洲集团相关负责人则回应媒体表示，处罚是针对原来股东。一时间众说纷纭。

公开资料显示，南城都汇项目的拿地时间是在2004年，拿地均价仅为1030元/平方米。而16年过去后，成都高新区的成交楼面底价已经翻了20倍，达到20700元/平方米。当时有媒体测算：通过出售这一项目，长实集团未经审核利润为38.11亿港元。这一数字着实令人吃惊。

而这只是让李嘉诚家族赚得盆满钵满的项目之一。其他令人印象深刻的项目还有北京顺义中央别墅区的誉天下项目，耗时25年才全部完工；广州黄埔御湖名邸，拿地25年还没开发销售完；上海世纪汇广场开发历时11年，后来200亿元卖给了中国人寿；上海真如城市副中心项目，拿地13年开盘；上海古北新区项目，拿地7年开盘；上海世纪盛荟广场，拿地15年没有启用，后来在2021年以35亿元的价格卖给了老牌港商希慎兴业。

资本的故事永不灭。梳理李嘉诚在内地的发展也可以看出，其成功的“财富密码”主要是通过长时间的“捂盘”“捂地”获得潜在的升值空间，其背后赌的核心逻辑还是在于房地产市场的金融属性。

只是当前大的经济环境下，“房住不炒”已经成为大的发展趋势，不管是房价还是地价都不可能出现大幅涨价的现象，“捂盘”“捂地”等行为一方面会受到越来越多的限制，另一方面这一行为所带来的增值空间也越来越小。即使李嘉诚有意回归内陆房地产市场，其昔日的“财富密码”也早就已经失效了。

作者 | 张玉

来源 | 征探财经